Η Ελλάδα προσπαθεί να ανακάμψει από μια παρατεταμένη οικονομική κρίση που ξεκίνησε το 2009. Η κρίση αυτή έπληξε σοβαρά την αγορά ακινήτων, οδηγώντας σε στασιμότητα της οικοδομικής δραστηριότητας και υποβαθμίζοντας το υπάρχον κτηριακό απόθεμα. Τώρα που η χώρα βλέπει πλέον τα πρώτα σημάδια ανάκαμψης, η ζήτηση για κατοικίες αυξάνεται, η αγορά όμως αντιμετωπίζει σοβαρές προκλήσεις.
Το στεγαστικό πρόβλημα στην Αθήνα
Κατά τη διάρκεια της κρίσης, η ανεργία εκτοξεύτηκε και πολλοί νέοι είτε έφυγαν στο εξωτερικό είτε έμειναν ή και επέστρεψαν στο πατρικό τους σπίτι. Με την ανάκαμψη της οικονομίας και τη μείωση της ανεργίας, η ζήτηση για ενοικίαση κατοικιών έχει αυξηθεί σημαντικά. Ωστόσο, η έλλειψη νέων ακινήτων και η αδυναμία ανακαίνισης των υπαρχόντων περιορίζει την προσφορά.
Ένα μεγάλο μέρος των ακινήτων παραμένει κλειστό λόγω αδυναμίας ανακαίνισης ή γιατί ανήκει στο δημόσιο ή σε τράπεζες, παραμένοντας αναξιοποίητο. Η αγορά βραχυχρόνιων μισθώσεων στην Αθήνα, με περίπου 12.000 ακίνητα, κατηγορείται συχνά ότι επιδεινώνει το στεγαστικό πρόβλημα. Ακόμα όμως κι αν όλα αυτά τα ακίνητα επέστρεφαν στην αγορά μακροχρόνιων μισθώσεων, η διαφορά θα ήταν ελάχιστη.
Τι έχει κάνει η Κυβέρνηση
Τον Ιανουάριο, η κυβέρνηση προχώρησε σε αλλαγές στο φορολογικό πλαίσιο για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, εισάγοντας ΦΠΑ, τέλος παρεπιδημούντων και τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση, όπως ισχύει για τα ξενοδοχεία. Αυτή η φορολογική αλλαγή έγινε σε μια προσπάθεια να εξισωθεί η αγορά βραχυχρόνιων μισθώσεων με τα ξενοδοχεία ως προς τη φορολογική αντιμετώπιση. Η αλλαγή αυτή θεωρήθηκε θεμιτή και χαιρετίστηκε από την αγορά βραχυχρόνιων μισθώσεων.
Ωστόσο, τον περασμένο Απρίλιο η κυβέρνηση επέβαλε έναν πρόσθετο οριζόντιο φόρο για κάθε διαμέρισμα βραχυχρόνιας μίσθωσης, χρησιμοποιώντας το παρωχημένο και υπό κατάργηση τέλος επιτηδεύματος. Ο φόρος που επιβλήθηκε μέσω του τέλους επιτηδεύματος, ήρθε χωρίς καμία προειδοποίηση ή διαβούλευση, δεν ισχύει αναλογικά για τα ξενοδοχεία, ενώ αμφισβητείται ακόμα και η νομιμότητά του τρόπου επιβολής του. Πρόκειται για μια προσπάθεια να τιμωρηθεί η αγορά βραχυχρόνιων μισθώσεων, δημιουργώντας επιπλέον εμπόδια και κόστος για τους ιδιοκτήτες. Αυτές οι ενέργειες θεωρούνται από πολλούς ως λαϊκιστικές, προσπαθώντας να εντυπωσιάσουν τον κόσμο χωρίς να λύσουν το πρόβλημα.
Η βραχυχρόνια μίσθωση και το στεγαστικό Πρόβλημα
Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις έχουν κατηγορηθεί άδικα για την επιδείνωση του στεγαστικού προβλήματος στην Αθήνα. Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις όμως δεν είναι ο κύριος λόγος για το στεγαστικό πρόβλημα. Τα ακίνητα που διατίθενται μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης αποτελούν μόνο ένα πολύ μικρό ποσοστό της συνολικής αγοράς κατοικιών. Άλλωστε, πολλά από αυτά τα ακίνητα είναι πρώην επαγγελματικοί χώροι που μετατράπηκαν σε κατοικίες με προδιαγραφές προσωρινής διαμονής και δεν είναι κατάλληλα για μακροχρόνια μίσθωση.
Σύμφωνα με στοιχεία που έχει διαθέσει η Airbnb, η μεγαλύτερη πλατφόρμα βραχυχρόνιων μισθώσεων στην Ελλάδα, το 1/3 των ακινήτων που διατίθενται στην Αθήνα για βραχυχρόνια μίσθωση είναι κατοικίες στις οποίες διαμένουν παράλληλα και οι ιδιοκτήτες τους, άρα, οι κατοικίες αυτές δεν θα επέστρεφαν στην αγορά μακροχρόνιων μισθώσεων ακόμα και αν απαγορευόταν τελείως η βραχυχρόνια μίσθωση. Επιπλέον, τα ακίνητα αυτά είναι συνήθως πλήρως ανακαινισμένα και επιπλωμένα, πράγμα που σημαίνει ότι το κόστος για να διατεθούν στην αγορά μακροχρόνιων μισθώσεων θα ήταν πολύ υψηλό.
Η άνθηση των βραχυχρόνιων μισθώσεων έχει οδηγήσει σε αναβάθμιση υποβαθμισμένων περιοχών, δημιουργώντας νέες επιχειρήσεις και θέσεις εργασίας που ενισχύουν την τοπική οικονομία. Τα δεδομένα δείχνουν ότι η μεγαλύτερη αύξηση των ενοικίων παρατηρήθηκε κυρίως τα χρόνια της πανδημίας και μετά, όταν οι βραχυχρόνιες μισθώσεις είχαν μειωθεί σημαντικά και αρκετές από τις εταιρείες που δραστηριοποιούνταν στον κλάδο έκλεισαν λόγω μείωσης του εισερχόμενου τουρισμού. Αυτό δείχνει ότι τα ενοίκια επηρεάζονται περισσότερο από το οικονομικό κλίμα και την ανάπτυξη της οικονομίας παρά από την αγορά βραχυχρόνιων μισθώσεων.
Οι αντιδράσεις
Η ανάπτυξη των βραχυχρόνιων μισθώσεων ενισχύει σημαντικά την τοπική οικονομία. Μικροί έμποροι και τοπικές επιχειρήσεις επωφελούνται από τους επισκέπτες που διαμένουν σε κατοικίες μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης, καθώς ξοδεύουν χρήματα στην τοπική αγορά. Ωστόσο, οι πρόσφατες κυβερνητικές παρεμβάσεις απειλούν να επηρεάσουν αρνητικά αυτή τη μικροοικονομία. Παρά την αναμενόμενη αρνητική επίπτωση, δεν υπάρχει ακόμη κάποια συντονισμένη αντίδραση από τους μικρούς εμπόρους, ίσως επειδή είναι ακόμα νωρίς. Αντίστοιχα και οι ιδιοκτήτες ακινήτων, που θα επωμιστούν το βάρος των νέων φόρων, δεν έχουν ακόμη αντιδράσει οργανωμένα, αλλά στηρίζουν τις προσπάθειες για δικαιότερη αντιμετώπιση.
Η κυβέρνηση, αντί να εφαρμόζει μακροπρόθεσμες λύσεις που ενισχύουν την προσφορά κατοικιών και την ανάπτυξη της οικονομίας, καταφεύγει σε μέτρα που ικανοποιούν μεν το λαϊκό αίσθημα, αλλά δεν αντιμετωπίζουν τη ρίζα του προβλήματος. Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις δεν αποτελούν την κύρια αιτία του στεγαστικού προβλήματος και τα μέτρα που στοχεύουν σε αυτές δεν θα λύσουν το ζήτημα.
Τι πρέπει να γίνει
Για να αντιμετωπιστεί το στεγαστικό ζήτημα αποτελεσματικά, η κυβέρνηση πρέπει να επενδύσει σε φορολογικά κίνητρα που θα ενθαρρύνουν την αναβάθμιση και την μίσθωση κλειστών κατοικιών στην αγορά μακροχρόνιων μισθώσεων. Επίσης, η ανάπτυξη προγραμμάτων εργατικής και φοιτητικής στέγης που θα προσφέρουν προσιτές κατοικίες σε εργαζόμενους και φοιτητές μπορεί να αποτελέσει λύση. Οι προσπάθειες αυτές αν και έχουν ξεκινήσει απαιτούν πολύ περισσότερη δέσμευση και ταχύτητα στην υλοποίηση, ώστε να μην χρειάζεται να καταφεύγει η κυβέρνηση σε λύσεις που δεν αντιμετωπίζουν την πραγματική ρίζα του προβλήματος.
* Ο Κωνσταντίνος Κιάμος είναι CEO UPSTREET, εταιρεία βραχυχρόνιων μισθώσεων και Αντιπρόεδρος του Συνδέσμου Εταιριών Βραχυχρόνιων Μισθώσεων Ακινήτων.
